Calculadora de amortización anticipada de hipoteca
Calculá cuánto ahorrás al amortizar anticipadamente parte de tu hipoteca y comparalo en las dos modalidades posibles: reducir la cuota mensual o acortar el plazo. La segunda casi siempre genera más ahorro total de intereses.
Comparar amortización: cuota vs plazo
¿Cuál opción ahorra más, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo casi siempre genera más ahorro total de intereses. La razón matemática: al amortizar capital, los intereses futuros se calculan sobre una deuda menor. Si elegís reducir cuota, pagás menos al mes pero seguís pagando durante todos los años originales, así que el banco recupera parte del ahorro vía intereses sobre el capital restante. Si elegís reducir plazo, dejás de pagar cuotas enteras al final, y esas cuotas eran las que más pesaban en intereses acumulados.
Cuándo conviene reducir cuota igualmente:
- Cambio de situación familiar que necesita alivio mensual (paternidad, reducción de jornada).
- Otras deudas con TIN más alto que la hipoteca: amortizar capital sin reducir plazo libera flujo mensual para esas otras deudas.
Tabla comparativa: ahorro al amortizar 10.000 € sobre capital 120.000 € a 18 años (TIN 3,25%)
| Modalidad | Cuota mensual | Plazo final | Intereses totales | Ahorro intereses |
|---|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 734,54 € | 18 años | 38.661 € | — |
| Reducir cuota | 673,33 € | 18 años | 35.439 € | 3.222 € |
| Reducir plazo | 734,54 € (igual) | 16 años (≈) | 31.270 € | 7.391 € |
En este ejemplo, reducir plazo ahorra más del doble de intereses que reducir cuota (7.391 € vs 3.222 €), con la misma amortización inicial.
Cómo usar esta calculadora
- Pedir certificado de deuda al banco. Antes de amortizar, pedí por escrito el certificado de deuda actual: capital pendiente y TIN vigente. Algunos bancos lo emiten gratis online, otros cobran. Es la base de cualquier simulación realista.
- Negociar la comisión de amortización. La Ley 5/2019 limita las comisiones: en hipoteca fija máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% después; en variable, 0,25% los primeros 3 años o 0,15% los primeros 5. Algunos bancos las eliminan en hipotecas nuevas: revisá tu contrato antes de calcular.
- Decidir entre reducir cuota o reducir plazo. Si tu objetivo es alivio mensual inmediato (por bajada de ingresos, paternidad, etc.), elegí reducir cuota. Si tu objetivo es minimizar intereses totales y terminar antes, elegí reducir plazo: el ahorro total suele ser entre 1,5 y 3 veces mayor.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo me conviene amortizar antes que invertir el dinero?
La regla práctica: si el TIN de tu hipoteca supera la rentabilidad neta que conseguirías invirtiendo (descontando impuestos), amortizá. Con TIN 3,25% y un fondo indexado al 7% bruto neto del 5,5%, sigue conviniendo el fondo. Con TIN 4,5% y un depósito al 3%, conviene amortizar.
¿Hay un mínimo o un máximo de amortización?
El máximo es el capital pendiente (amortización total). El mínimo lo fija el banco en el contrato: típicamente entre 600 € y 3.000 € por operación. Para importes menores, te suelen sugerir acumular y amortizar en bloques mayores para no perder tiempo administrativo.
¿Cómo solicito una amortización anticipada?
Por la app o el portal web del banco en la mayoría de los casos. Si no, presencialmente o por teléfono. Especificá: importe a amortizar, modalidad (reducir cuota o reducir plazo) y forma de pago (cargo en cuenta o transferencia).
¿La amortización anticipada cuenta para la declaración de la Renta?
Si tu hipoteca es anterior al 1 de enero de 2013 y aplicás el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, la amortización suma a las cantidades satisfechas en el año (15% con tope 9.040 €). Para hipotecas posteriores, la amortización no tiene efectos fiscales directos.
Comisiones y cómo declarar la amortización
Sobre las comisiones de amortización anticipada, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija máximos:
- Hipoteca fija: hasta 2% sobre el importe amortizado los primeros 10 años; 1,5% después.
- Hipoteca variable: hasta 0,25% los primeros 3 años, o 0,15% los primeros 5 (a elección del cliente); 0% después.
Si ya pasaste el período de comisiones, podés amortizar libremente. Muchos bancos han eliminado por completo estas comisiones en hipotecas firmadas a partir de 2019.
Sobre el IRPF: la amortización anticipada no es gasto deducible. Lo único deducible (en régimen transitorio para hipotecas anteriores a 2013) es la cuota mensual, no las amortizaciones extra.