Calculadora de cuota de hipoteca (sistema francés)
Calculá la cuota mensual de tu hipoteca por el sistema francés a partir del capital prestado, el plazo en años y el TIN. Muestra cuánto vas a pagar en total y cuánto se va en intereses al banco.
Calcular cuota mensual
¿Cómo funciona el sistema francés?
El sistema francés es el método de amortización más usado en hipotecas españolas. Su característica principal es que la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo, lo cual facilita planificar el presupuesto familiar.
Cada cuota se divide en dos partes:
- Una parte de intereses: se calcula sobre el capital pendiente de devolver.
- Una parte de amortización de capital: lo que reduce la deuda con el banco.
Al principio de la hipoteca, el capital pendiente es alto, así que la cuota se va casi entera a intereses. Con el paso de los años, el capital pendiente baja y proporcionalmente cada cuota amortiza más capital y paga menos intereses.
Tabla comparativa por plazo y TIN
| Capital 160.000 € | TIN 2,5% | TIN 3,25% | TIN 4% |
|---|---|---|---|
| 15 años | 1.067 €/mes | 1.124 €/mes | 1.184 €/mes |
| 20 años | 848 €/mes | 910 €/mes | 970 €/mes |
| 25 años | 718 €/mes | 781 €/mes | 844 €/mes |
| 30 años | 632 €/mes | 696 €/mes | 764 €/mes |
Cómo usar esta calculadora
- Estimar el capital del préstamo. El banco suele financiar hasta el 80% del valor de tasación. Si tu vivienda vale 200.000 €, el préstamo máximo habitual es 160.000 €. Para hipoteca al 90% el banco exige mejor perfil financiero.
- Elegir el plazo adecuado. Un plazo largo (30 años) reduce la cuota mensual pero aumenta los intereses totales. Un plazo corto (15-20 años) sube la cuota pero ahorra intereses. La regla habitual: que la edad final no supere los 70-75 años.
- Comparar el TIN entre bancos. Pedí ofertas vinculantes a varios bancos. Una diferencia de 0,5% en el TIN sobre 25 años puede significar 15.000-20.000 € de diferencia en intereses totales. Si el banco te ofrece TAE en lugar de TIN, recordá que TAE incluye comisiones y seguros.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor hipoteca fija o variable?
Depende del contexto del Euribor. La fija da seguridad: pagás lo mismo siempre. La variable arranca más barata pero puede subir si el Euribor sube. En un entorno de tipos altos, la variable suele ser preferible si esperás bajadas; en uno de tipos bajos, fijar conviene.
¿Cómo afecta el plazo a los intereses totales?
Mucho. Sobre 160.000 € al 3,25%, alargar de 20 a 30 años baja la cuota de 910 € a 696 € pero el total de intereses sube de 58.000 € a 90.000 €. Es decir, ahorrás 214 € al mes pero pagás 32.000 € más al banco.
¿Puedo amortizar capital de la hipoteca?
Sí. Podés amortizar parcialmente cuando quieras (con comisión variable según contrato, máxima 0,15-0,5% en hipotecas nuevas). Al amortizar elegís reducir cuota (pagás menos al mes) o reducir plazo (terminás antes y ahorrás más intereses). Esto último suele convenir más.
¿La cuota incluye seguros e impuestos?
No. La cuota que da esta calculadora es solo principal + intereses. El seguro de hogar es obligatorio (si lo financia el banco se suma a la cuota), y a algunos productos como el seguro de vida los bancos los exigen para mejorar el TIN.
Diferencia entre TIN y TAE
Cuando comparás ofertas hipotecarias vas a ver dos cifras: TIN y TAE. No miden lo mismo.
- TIN (Tipo de Interés Nominal): es el tipo de interés puro del préstamo. Es lo que se usa para calcular la cuota mensual con la fórmula del sistema francés.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más todos los costes asociados (comisión de apertura, gastos, seguros vinculados). Es lo que vas a pagar realmente al año.
Para comparar entre bancos usá la TAE. Para calcular la cuota, usá el TIN.