Calculadora de fianza de alquiler en Madrid
Calculá el depósito total al firmar un alquiler de vivienda en Madrid: una mensualidad de fianza obligatoria por la LAU más las garantías adicionales que el arrendador pida (hasta 2 mensualidades). Conocé cuánto necesitás reunir.
Calcular fianza y garantías
¿Qué es la fianza obligatoria del alquiler?
La fianza es una mensualidad de la renta que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato. La regula el artículo 36 de la LAU y es obligatoria por ley en contratos de vivienda.
El arrendador no puede usar esa fianza durante el contrato (no sirve para pagar mensualidades). Su función es garantizar que la vivienda se devuelve en buen estado al final del arrendamiento. Si hay desperfectos imputables al inquilino, se descuentan de la fianza; si no, se devuelve íntegra.
En la Comunidad de Madrid, el arrendador está obligado a depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social en el plazo de un mes desde la firma. Esto protege al inquilino: si el arrendador desaparece o se niega a devolverla, podés reclamarla directamente a la Agencia.
Tabla comparativa por renta y garantía
| Renta mensual | Solo fianza legal (1 mes) | Fianza + 1 mes garantía | Fianza + 2 meses garantía |
|---|---|---|---|
| 700 € | 700 € | 1.400 € | 2.100 € |
| 900 € | 900 € | 1.800 € | 2.700 € |
| 1.100 € | 1.100 € | 2.200 € | 3.300 € |
| 1.400 € | 1.400 € | 2.800 € | 4.200 € |
| 1.800 € | 1.800 € | 3.600 € | 5.400 € |
Cómo usar esta calculadora
- Confirmar la renta mensual del contrato. Usá el importe neto que figura en el contrato sin gastos de comunidad ni suministros, ya que la fianza se calcula sobre la renta principal.
- Identificar las garantías adicionales que pide el arrendador. Pregunta antes de firmar: la LAU permite que pidan hasta 2 mensualidades extras (aval bancario, ingreso en cuenta o pagaré). Si te piden más, es ilegal en contratos hasta 5 años y podés negociar a la baja.
- Reunir el depósito antes de firmar. El arrendador exige el desembolso en el acto de firma del contrato. Una mensualidad de fianza obligatoria + 1 o 2 adicionales suman 2-3 mensualidades. Sobre un alquiler de 1.100 €, eso es entre 2.200 € y 3.300 € al inicio.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas mensualidades de fianza puede pedir el arrendador en Madrid?
Una mensualidad de fianza obligatoria (por LAU) + hasta 2 mensualidades de garantía adicional (aval, depósito) en contratos de hasta 5 años. En total, máximo 3 mensualidades. Si te piden más, es ilegal y podés negarte.
¿Cuándo me devuelven la fianza?
El arrendador tiene un mes desde que entregás las llaves para devolverte la fianza, descontando solo los desperfectos imputables a vos. Si pasa el mes sin que te la devuelva o que justifique los descuentos, devenga intereses legales y podés reclamar judicialmente.
¿La fianza se descuenta del último mes?
No, eso es ilegal. La fianza es una garantía, no un pago de renta. Si dejás de pagar la última mensualidad pensando que se descuenta de la fianza, el arrendador puede demandarte por impago aunque la fianza alcance para cubrirla.
¿Qué pasa si el arrendador no deposita la fianza en la Agencia de Vivienda?
Es una infracción administrativa sancionable. Como inquilino, podés denunciarlo, y al final del contrato, si el arrendador se niega a devolverte la fianza, igual la podés reclamar a la Agencia de Vivienda Social aunque no esté depositada formalmente.
¿Y los honorarios de la inmobiliaria?
Desde la Ley 12/2023 (Ley estatal por el derecho a la vivienda), los honorarios de la agencia inmobiliaria los paga el arrendador, no el inquilino. Antes era práctica común cargar al inquilino una mensualidad de comisión más IVA; ahora esto es ilegal.
Si una agencia te exige pagar comisión por alquilar una vivienda, podés negarte y, si insisten, denunciarlo en la oficina de consumo de la Comunidad de Madrid.
Salvo casos muy específicos (vivienda comercial, uso distinto del de vivienda habitual), todo lo que pueden cobrarte como inquilino al firmar es: fianza + garantías + primera mensualidad.