Calculadora de gastos de compra de vivienda en Madrid
Calculá el coste total de comprar una vivienda en Madrid sumando impuestos (ITP en segunda mano o IVA+AJD en obra nueva) más los honorarios fijos de notaría, registro, gestoría y tasación. Ayuda a estimar la entrada real que necesitás ahorrar.
Calcular gastos totales de compra
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda en Madrid?
Comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid implica desembolsar bastante más que el precio acordado. Los gastos típicos:
- Impuesto principal: ITP del 6% si es segunda mano, o IVA del 10% + AJD del 1,5% si es obra nueva. Los reducidos del ITP (4% jóvenes o familia numerosa, 2% discapacidad) bajan mucho la factura.
- Notaría: entre 600 € y 900 € según el valor escriturado. Lo fija el arancel notarial.
- Registro de la propiedad: entre 400 € y 700 € según el valor.
- Gestoría: 300-500 € si tramita la gestión del impuesto y la inscripción.
- Tasación: 250-400 €, pero el banco que da la hipoteca suele asumirla.
Sumado todo, los gastos suelen representar entre el 8% y el 12% del precio de compra en segunda mano y entre el 13% y el 16% en obra nueva.
Tabla comparativa por tipo de operación
| Valor vivienda | Segunda mano ITP 6% | Obra nueva IVA+AJD 11,5% | Reducido ITP 4% |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 10.500 € | 18.750 € | 7.500 € |
| 200.000 € | 13.500 € | 24.500 € | 9.500 € |
| 250.000 € | 16.500 € | 30.250 € | 11.500 € |
| 350.000 € | 22.500 € | 41.750 € | — |
Estimaciones incluyendo 1.500 € de honorarios fijos. Los reducidos del ITP no se aplican a viviendas con valor superior a 250.000 €.
Cómo usar esta calculadora
- Identificar si es segunda mano u obra nueva. Determinar la tributación es el paso clave: si es segunda mano va por ITP (6% general en Madrid o 4%/2% reducidos), y si es obra nueva por IVA al 10% más AJD al 1,5% en la Comunidad de Madrid. La VPO tiene tipos especiales.
- Estimar los honorarios fijos. Pedile presupuesto al banco que te da la hipoteca: suele incluir notaría, registro y gestoría. La tasación la paga el banco habitualmente. Para una vivienda de precio medio en Madrid los honorarios suman entre 1.200 € y 2.000 €.
- Sumar el ahorro necesario. Si pedís hipoteca al 80% del valor, vas a necesitar ahorrar el 20% de entrada más los gastos totales que calcula esta herramienta. En la práctica, prepará entre el 28% y el 35% del precio de la vivienda en efectivo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid además del precio?
Entre el 8% y el 12% adicional para segunda mano (ITP + honorarios) y entre el 13% y el 16% para obra nueva (IVA + AJD + honorarios). Sobre 200.000 €, prepará entre 16.000 € y 32.000 € extra.
¿La tasación la paga el comprador o el banco?
Por norma general la paga el banco que concede la hipoteca, como parte del coste de apertura del préstamo. Pero si comprás sin hipoteca o cambiás de banco, tendrás que asumirla vos. Sus costes están entre 250 € y 400 €.
¿Se pagan los gastos por separado o todos juntos?
El impuesto se paga al presentar el modelo 600 (30 días hábiles desde la escritura). La notaría y la gestoría se pagan al firmar. El registro lo paga la gestoría con los fondos provisionados al inicio. Pedí presupuesto detallado para no llevarte sorpresas.
¿La obra nueva siempre paga IVA?
Sí, salvo que se trate de una transmisión posterior a la primera entrega de la vivienda (cuando el promotor ya vendió a otro comprador previamente y este la revende). En ese caso vuelve a tributar por ITP como segunda mano.
¿Cuánto hay que ahorrar para comprar?
La regla práctica en España: ahorrar el 30% del precio de la vivienda entre entrada (20%) y gastos (~10%). Algunas situaciones cambian el cálculo:
- Bancos que financian al 90% reducen la entrada al 10%, pero suelen exigir mejor perfil financiero.
- Programas autonómicos de aval (ICO o de la propia Comunidad de Madrid) pueden cubrir parte de la entrada para jóvenes hasta 35-40 años.
- Viviendas heredadas o con donación familiar pueden no requerir entrada, pero suman Impuesto de Sucesiones o Donaciones.