Calculadora de hipoteca máxima por ingresos
Calculá cuánto te puede prestar el banco según tus ingresos netos mensuales, el TIN y el plazo. Aplicá la regla del 35% de la cuota sobre ingresos y averiguá el valor máximo de la vivienda que podés permitirte.
Calcular hipoteca máxima
¿Qué hipoteca máxima puedo asumir?
La regla práctica de la banca española: la cuota de la hipoteca no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales del titular o titulares. Algunos bancos son más conservadores y aplican el 30%; otros, sobre todo en perfiles con ingresos estables y altos, llegan hasta el 40%.
El cálculo funciona al revés que la calculadora de cuota: en lugar de partir del capital y obtener la cuota, partís de la cuota máxima admisible y obtenés el capital máximo prestable invirtiendo la fórmula del sistema francés.
A partir de ahí, asumiendo que el banco financia el 80% del valor de la vivienda, podés estimar el valor del piso al que podés aspirar dividiendo el capital máximo por 0,80.
Tabla comparativa de hipoteca máxima
| Ingresos netos | Cuota máxima 35% | Capital máximo (25 años, 3,25%) | Valor piso estimado (LTV 80%) |
|---|---|---|---|
| 1.500 €/mes | 525 €/mes | 107.500 € | 134.400 € |
| 2.500 €/mes | 875 €/mes | 179.200 € | 224.000 € |
| 3.500 €/mes | 1.225 €/mes | 250.900 € | 313.600 € |
| 5.000 €/mes | 1.750 €/mes | 358.400 € | 448.000 € |
Cómo usar esta calculadora
- Calcular los ingresos netos sumados. Si la hipoteca es solo a tu nombre, usá tu nómina neta mensual. Si es a dos titulares, sumá las dos netas. Considerá ingresos estables: no cuenta una variable que el banco no pueda acreditar (paga extra, comisiones esporádicas).
- Elegir el ratio del banco. El 35% es la regla más común en España. Bancos como ING o Santander pueden ser más conservadores (30%). Bancos online o algunos productos vinculados llegan al 40%. Si no estás seguro, dejá 35%.
- Sumar la entrada y los gastos. El capital máximo que te prestan es típicamente el 80% del valor de tasación. Sumá el 20% de entrada y entre el 10% y el 12% de gastos. Calculá el valor del piso al que podés aspirar dividiendo el capital máximo por 0,80.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que cobrar para comprar un piso de 200.000 € en Madrid?
Asumiendo TIN 3,25% a 25 años y entrada del 20%, el préstamo sería de 160.000 € con cuota de unos 780 €/mes. Para que esa cuota sea el 35% de tus ingresos, necesitarías cobrar al menos 2.230 € netos al mes. Eso sin contar el ahorro de 60.000-70.000 € de entrada + gastos.
¿Y si somos dos titulares, sumamos los dos sueldos?
Sí, los bancos suman los ingresos netos de los dos titulares y aplican el ratio sobre el total. Es lo que hace que la mayoría de hipotecas en España sean a dos firmas: duplican la capacidad de endeudamiento.
¿Cuenta la paga extra para el cálculo?
El banco las considera dividiendo el bruto anual entre 12 meses, no entre 14. Si cobrás extras de junio y diciembre, tu ingreso mensual a efectos de hipoteca es: (salario × 14) ÷ 12. No te van a contar como ingresos las extras puntuales no recurrentes.
¿Y los autónomos? ¿Pueden pedir hipoteca?
Sí pero con más exigencias. El banco pide entre 2 y 3 años de declaraciones de renta y rendimientos estables. La capacidad de endeudamiento suele recortarse: aplican ratios del 30% en lugar del 35%, y descuentan los gastos deducibles del rendimiento neto.
Otros factores que el banco evalúa
La regla del 35% es un primer filtro. El banco también mira:
- Estabilidad laboral: contrato indefinido es lo ideal. Autónomo o temporal puede recortar la oferta o exigir avalista.
- Otras deudas activas: préstamos personales, coches, tarjetas revolving. Restan capacidad de endeudamiento.
- Ahorro previo: además de la entrada del 20%, el banco quiere ver que mantengas un fondo de emergencia de 3-6 meses de cuota.
- Edad: el plazo combinado con la edad debe dejarte terminando la hipoteca antes de los 70-75 años.