Calculadora de plusvalía municipal en Madrid
Calculá la plusvalía municipal (IIVTNU) al vender una vivienda en Madrid por el método objetivo según años de tenencia y valor catastral del suelo. Conocida también como impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos.
Calcular la plusvalía municipal
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal hoy?
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el RDL 26/2021 reformuló el impuesto. Ahora hay dos métodos y el contribuyente elige el menor:
- Método objetivo: VC del suelo × coeficiente por años × tipo municipal. Es el que aplica esta calculadora.
- Método de ganancia real: diferencia entre precio de venta y precio de compra, multiplicada por el porcentaje que representa el suelo sobre el total del valor catastral, por el tipo municipal.
Si la venta no produjo ganancia real (vendiste por menos de lo que pagaste o por el mismo importe), no hay que pagar plusvalía. Para acreditarlo aportás escrituras de compra y venta junto al modelo de autoliquidación.
Tabla de coeficientes por años de tenencia (RDL 26/2021)
| Años | Coeficiente | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 0,14 | 11 | 0,08 |
| 2 | 0,13 | 12 | 0,08 |
| 3 | 0,15 | 13 | 0,08 |
| 4 | 0,17 | 14 | 0,10 |
| 5 | 0,17 | 15 | 0,12 |
| 6 | 0,16 | 16 | 0,16 |
| 7 | 0,12 | 17 | 0,20 |
| 8 | 0,10 | 18 | 0,26 |
| 9 | 0,09 | 19 | 0,36 |
| 10 | 0,08 | 20+ | 0,45 |
Cómo usar esta calculadora
- Obtener el valor catastral del suelo. Mirá el recibo del IBI. En la ficha catastral el valor total se desglosa entre suelo y construcción; para la plusvalía solo importa el del suelo. Si no tenés el recibo, podés consultarlo en la sede del Catastro.
- Contar los años enteros de tenencia. La ley computa años enteros entre la fecha de adquisición y la de transmisión. Fracciones inferiores a un año no se redondean: si tenés 9 años y 11 meses, computan 9 años. El tope a efectos del impuesto son 20 años.
- Verificar el tipo municipal aplicable. El TRLHL permite a los ayuntamientos un tipo de hasta el 30%. Madrid capital aplica el máximo (29% en 2025). Otros municipios de la CAM como Pozuelo, Getafe o Móstoles tienen tipos propios en su ordenanza fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En compraventa, lo paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. En herencia o donación, lo paga quien recibe el inmueble, con plazo de 6 meses (prorrogable a un año) desde el fallecimiento.
¿Y si vendí con pérdida, tengo que pagar plusvalía?
No. Desde la sentencia del TC 59/2017 y la reforma del RDL 26/2021, si no hay incremento real de valor el impuesto no se devenga. Tenés que presentar la declaración igualmente, aportando las escrituras de compra y venta para acreditar la pérdida.
¿Cuánto se paga de plusvalía en Madrid sobre un piso normal?
Para un piso comprado hace 10 años con valor catastral del suelo de 40.000 €, el método objetivo da una base imponible de 3.200 € (40.000 × 0,08) y una cuota de 928 € al tipo 29% de Madrid capital. La cifra exacta depende del suelo y los años.
¿La plusvalía aplica a viviendas heredadas?
Sí. Es uno de los impuestos a pagar al heredar un inmueble en España, junto al Impuesto de Sucesiones. En herencias se computa el periodo entre la adquisición original y la fecha del fallecimiento.
Cuándo conviene pedir el método de ganancia real
El método de ganancia real conviene cuando la diferencia entre precio de compra y de venta es pequeña en comparación con el valor catastral del suelo. Casos típicos:
- Ventas en zonas que no se revalorizaron desde la compra.
- Operaciones entre familiares directos a precio de mercado real.
- Inmuebles heredados con valor catastral del suelo muy alto.
Para invocar este método tenés que aportar las escrituras al ayuntamiento. Si no se aporta, se aplica el método objetivo por defecto.